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租售并舉的樓市 長效機制如何“落地” ■李宇嘉 2017年08月26日 中國經濟網—《證券日報》

點擊次數:  更新時間:2017-08-29 15:49:15  【打印此頁】  【關閉

   目前來看,樓市長效機制眉目漸清,即壯大租賃,構建“租售并舉”、“先租后買”的住房新制度。之所以說,這就是樓市的長效機制,就在于在這樣的住房新制度下,2.45億外來人群、2000萬租房大學生才能看到“扎根”城市的希望;廣大80后、90后甚至千禧一代的年輕人群,才愿意選擇租房。由此,資本、杠桿和旺盛需求推動高房價和資產泡沫的鏈條才能被斬斷。

  目前,城鎮各種“漂”的人群有4億左右,與現有城市常住人口的體量差不多,這是樓市最有效、最剛性的需求。他們若能通過體面的、成本相對低的租賃“扎根”城市,并依靠不斷積累,或共有產權等理性購房模式,擁有產權住房并成為“有產者”,樓市泡沫“軟著陸”就有了空間。同時,調控高壓疊加“租售并舉”,房價開始平穩,各種成本下降,百姓安心租房,并根據支付能力去買房,高成本購房和生活壓抑的消費將釋放,內需驅動自然水到渠成。

  當前,樓市長效機制的框架、政策和目標很清晰。但“一分部署、十分落實”。過去,我們曾想通過發力住房保障,實現百姓安居夢,讓房價和泡沫“軟著陸”。事實上,通過完善的住房保障,解決低收入人群、普通百姓的住房問題,讓他們在城市落腳和“扎根”,國際上成功的案例太多了,比如新加坡、北歐、日本等。近年來,我們在住房保障上的頂層設計和政策力度不可謂不大,如2007年的國發[2007]24號文、2010年的3600萬套保障性安居工程及各類規章。而且,每年國家都要制定全國保障房新開工和竣工目標、用地目標、財政資金安排和撥付目標。

  另外,這些量化的目標還要分解到各地,各地都要與住建部簽訂目標“責任狀”。同時,各地每年安排新增供地時,都要先滿足保障房剛性用地任務,然后再來安排商品房用地。現在來看,住房保障的成績巨大,但教訓也頗多。比如,有的地方保障房建設異化為“數量目標”,很多項目建在偏僻、配套差的地方,導致空置或“棄租”;再如,盡管國家一再強調保障房要擴展到非戶籍人口,但各地保障房基本上針對本地戶籍或人才分配,非戶籍和新市民多數被排除在外;最后,對象資格審核和監管不到位,尋租頻發。

  現在,我們又要發力租售并舉,這與保障性安居工程類似,其肩負著實現新市民的安居夢,讓樓市泡沫“軟著路”,建設內需社會等多重目標。對此,國家層面發文不少,今年4月發布了第一部規范住房租賃的行政管理法規,近期九部委發布153號文等。如同住房保障一樣,長效機制能否“落地”,一方面取決于頂層設計及財稅、金融,從上到下的監督等配套措施;另一方面,房地產屬地特征突出,長效機制走向“落地”,還有待地方政策和細則出臺。

  近期,落實國務院39號文的地方細則,落實153號文的租賃試點方案、搭建租賃平臺等相繼出臺。值得注意的是,一定要杜絕“以會議落實會議”、“以文件貫徹文件”、“以精神傳達精神”。另一方面,頂層設計在地方不能“走樣”。其次,如同當年的保障房,租賃市場能否培育好,關鍵看地方是否有讓利誠意,特別是割舍土地和樓市依賴。比如,近期上海超低價出讓2宗租賃用地,但這是否能成為常態,而非基于樣板工程的個案?

  再次,共有產權住房確實順應新市民、戶籍無房戶擁有產權住房的意愿。不過,筆者認為,共有產權模式“落地”的基礎,應當是土地“招拍掛”后政府讓利,讓利部分就是政府產權,這樣才能提高市場積極性。但是,堅持“限房價、競地價”方式,意味著地方既想獲得高地價,又想讓房價下降,壓力全部轉向開發商。最后,各地都公布大規模租賃住房建設計劃,但教育等公共服務能否跟上則不明確,之前保障房建設也出現過類似問題。

  因此,要防止租賃住房建設異化為拉動投資的政績工程、面子工程,避免租賃房建了很多,但廣大新市民不愿租住,出現類似保障房的空置、棄租等現象。由此,長效機制從設計到“落地”是一項系統工程,配套改革要同步推進,比如基于租賃住房的公共屬性,土地出讓多用綜合評價的“招標”、少用價高者得的“拍賣”,以實實在在降低地價;再比如,教育和醫療投入要與城市常住人口剛性掛鉤,確保公辦教育覆蓋所有常住人口,并以社保繳納或納稅、居住年限、對城市公共服務貢獻度等,確定公平的分配順序,讓所有人看到希望;又如,實現公辦教育全覆蓋,要在就近入學、教師輪崗、省市區和街道多層次公辦教育體系上下功夫,打破少數人壟斷優質教育資源和尋租現象。此外,財政投入、稅收優惠、金融支持(如REITs)要落地,該政府配套的公共設施也要同步跟上。

                                (作者單位:深圳市房地產研究中心)

 

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